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对比2019疫情冲击下的佛山楼市是否韧性犹在?(附世联EVS活跃楼
发布时间:2020-07-01 09:09      编辑:admin       点击:

  2019年,国内经济面临降速压力,房地产投资稳步放缓,而佛山市房地产投资亦出现趋势性稳步下滑。2019年佛山市土地市场降温明显,全年供地目标完成率仅为74%,房企拿地趋于理性,具体表现为:核心区域土拍竞争激烈,而偏远郊区地块则出现流拍,土地招拍挂整体溢价率低、流拍、撤拍大增。而佛山市旧改则进行得如火如荼,年内房企介入旧改超29个,通过旧改释放了大量存量土地。

  住宅市场方面,2019年佛山市由于放开限价,商品房整体供应优于去年同期,出现量稳价升的特点,而区域房地产分化则更加明显,中心区高性价比项目受追捧,而非中心区去化受阻。

  商业市场方面,公寓(含商办)物业依然是投资者最青睐的物业,但成交热度不及去年,未来面临较大的去化压力;零售商业竞争持续激烈,目前依然处于供过于求的局面,老化商业体面临淘汰压力;而全市写字楼成交低迷,库存稍有减少,但去化压力较大。

  受疫情影响,全国各地陆续关闭售楼处、延迟开工时间。中指数据统计显示,一月份,全国一二线城市土地成交宗数同比下跌42.32%、成交建设用地面积同比下跌50.66%、土地出让金收入同比下跌30.19%。整体来看,受疫情带来的停工、停售等连锁反应,2020年伊始,土地市场供应、成交数据同比大幅下跌。

  佛山土地市场方面,根据成交数据显示,2020年1月份,佛山商住、商业用地成交面积同比下跌78.5%,成交金额下跌78.1%,成交楼面地价亦有所下跌。而原计划2月份出让的数宗土地也出现延期情况。从政府延期土地出让,开发商拿地谨慎等迹象表明,佛山土地市场存在降温情况。

  受疫情影响,全国多地停止了售楼处销售活动。根据克而瑞《2020年1月中国房地产企业销售榜TOP100》榜单显示,2020年1月百强房企各梯队的销售金额入榜门槛均同比下滑,项目销售情况均受到严重影响。开发商为回笼资金,纷纷出台了网上购房政策,而恒大地产更是以“抢跑式促销, 75折卖房”引起购房者热议。

  佛山住房交易方面,1月下旬以来,佛山市各个楼盘基本无法集中开售,新房及二手房的成交量出现下跌,市场整体成交数据低迷。禅城区作为佛山市唯一一个全区限购的区域,房地产市场一直在稳步增长中,即使受到疫情影响,成交量有所下降,但是基本在持平稳定水平线。南海区虽是库存大户,但同时也是市场需求热点,故区域内楼盘暂时处在平稳的状态,没有出现较大波动。总体来说,虽然佛山市住房交易成交量出现下跌,但成交价格基本保持平稳。为更直观呈现各个区域的房价变化,根据世联大数据,选取五区2020年开年部分活跃楼盘作为参考,具体下表:

  实体零售商业是自疫情爆发以来影响最严重的行业,春节期间,大多数购物中心和店铺缩短了营业时间或暂停营业门店,客流量显著下降。2月5日,佛山市出台支持企业共渡难关十条政策意见,其中一项为鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金,各区给予适度财政补贴。

  受此影响,佛山部分商场亦采取免租政策应对疫情。据调查显示,截至2月中旬,佛山已有10余商家发布了计划或已发布实施的减免或减半租金、物业管理费等措施,包括佛山创意产业园、万达广场、美的置业广场、嘉信城市广场、广佛智城、嘉州广场、盈信广场等,商家在关键时刻,与商户共克时艰。

  (关键词:线日佛山住建局发布的佛山住建系统战“疫”防控文件中提到,指导房地产销售企业采取网上销售模式。线下售楼暂停,线上售楼部应运而生。但从目前实践来看,线上售楼仍处于起步阶段,还存在很多不足之处,现阶段主要还是扮演线上宣传及获客工具的角色,而不是线上交易的角色。但是线上售楼的尝试让很多公司看到了降低营销成本,丰富销售推广渠道等方面的优势,线上售房将成为未来持续投入的领域。

  。现场办公受疫情影响诸多不便,很多企业利用远程工具选择了线上办公,从而使线上办公得到极大的普及。随着线上办公的推进,预计新兴的线上办公模式会对写字楼市场造成冲击。

  信贷政策方面,2020年1月20日,LPR第六次报价:1年和5年期与上月持平;2020年2月2日、2月3日央行共投放流动性累计达1.7万亿元,从近期央行释放的信号来看,预计今年信贷政策偏宽松。

  调控政策方面,目前我国个别地区出现对房地产政策进行较大幅度的调整,其中最具代表性的为无锡、上海、南昌、西安,而佛山在调控政策上尚未有调整。从目前出现的部分地方调控政策调整来看,国家对于房地产调控政策,会有一定程度的放松,例如默许地方政府在因地制宜基础上,适时做一些放松的政策,但从国家宏观层面上来讲,房地产调控的本质是去房地产化,调控的基调长期内是不会改变的。

  虽然疫情影响下,房地产市场遇冷,但佛山市仍为房企重要布局城市。根据粤港澳大湾区土地成交排行显示,佛山已经连续4年排名大湾区土地成交排行榜前二的位置,土地市场需求旺盛。房企进驻方面,数据显示,2015-2019年佛山新晋开发商数量不断增加,2019年高达15家,创近年新高,预计疫情之后,房企仍有拿地需求,佛山未来依然是房企布局大湾区的重要城市。从时间上来看,预计佛山土地市场“前冷后热”,五月份至十月份会迎来土地市场的小阳春。

  疫情冲击下,实体零售业短中期前景依然不乐观,预计佛山市大型购物中心空置率将有所提高,商业地产竞争趋于激烈,租金存在下调趋势。而疫情期间,线上渠道的生鲜超市和零售得到了爆发式发展,线上平台的受众也得到快速增长。线上零售的加速发展,预计将会对实体商铺造成进一步冲击。

  佛山住宅销售市场短期内受政策与疫情限制,成交量有一定下降,疫情可控下,前期需求挤压后续成交,预计第二季度将有较大反弹。

  房地产价格取决于中长期供求,短期疫情对住宅价格影响较小,需求短期疲软或将导致房价稍存下调压力,佛山房价在之前的调控下已进入平稳状态,大幅下行的空间有限。

  2019年佛山地区生产总值增速反弹,GDP首破万亿,证明佛山的经济依旧具有活力。

  未来佛山将承接广深人口转移,城市化进程进一步提速。虽然疫情对佛山的房地产造成一定冲击,但是长远来看,疫情的影响集中在上半年。预计下半年,市场的关注度集中回归核心城区。而2019年政府出台的调控政策,表明了政府在“稳”字基调下对于佛山房地产市场进行松绑刺激,但依然坚持房住不炒。预计2020年,佛山的住宅房价继续以稳为主,不会出现大幅度的涨跌现象。而商业方面,由于佛山商业类产品同质化严重,整体去化困难,商业地产竞争激烈,预计未来开发商将减少对于商业方面的投入,降低商业地产带来的投资风险。

  疫情正对房地产行业的多个方面产生深刻影响,行业加速洗牌,强者恒强的局面加速形成。在客户层面,此次疫情使得客户对于购房时考虑的关注点会有所变化。物业管理服务、小区资源配套、智能化理念、医疗资源、人居环境

  等方面都会更受购房者关注。而这几方面也将成为未来房地产行业的机遇和热点。

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